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Comprendre la loi Pinel : quelle défiscalisation attendre de ce dispositif ?

Comprendre la loi Pinel : quelle défiscalisation attendre de ce dispositif ?

En vigueur depuis 2015, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet à un contribuable d’investir dans un bien immobilier neuf et de bénéficier d’une réduction de ses impôts sur le revenu proportionnelle à la durée pour laquelle il s’engage à louer ce bien. Bien évidemment, plusieurs critères doivent être respectés pour être éligible à ce dispositif, mais les avantages sont certains. Quelle défiscalisation en attendre ? Nos réponses dans ce dossier.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

En vigueur depuis le 1er janvier 2015, la loi Pinel s’inscrit dans les lois de défiscalisation immobilière. En effet, tout contribuable qui acquiert un logement neuf, en état de futur achèvement ou réhabilité selon des conditions très spécifiques peut bénéficier en retour d’une réduction de ses impôts. Toutefois, ce logement doit être acheté sur le territoire Français métropolitain et mis en location pour une durée d’au moins 6 ans, 9 ans ou 12 ans. En contrepartie, la durée de location établit le taux de réduction fiscale, soit 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient du bien et le gain sera étalé sur toute ladite durée de location.

Au-delà de cet avantage fiscal et financier immédiat, la loi Pinel a pour intérêt de permettre à un particulier de se constituer un patrimoine immobilier et d’investir dans ce domaine qui ne présente pas de réel risque. En outre, ce dispositif encourage la construction de logements neufs et ainsi de remplacer un immobilier daté et insalubre pour répondre aux besoins grandissants de logement en France.

À qui s’adresse la défiscalisation en loi Pinel ?

La défiscalisation en loi Pinel s’adresse à tous les contribuables domiciliés en France. L’achat du bien est possible directement par le contribuable, en indivision ou au moyen d’une SCI. En revanche, il est à noter que les logements dont le droit de propriété est démembré ne sont pas éligibles.

Il faut savoir que le bien concerné peut être loué à un membre de la famille du propriétaire dans le cadre de la loi Pinel.

Quels sont les biens immobiliers éligibles ?

Pour profiter du dispositif Pinel, le bien doit remplir les conditions suivantes :

  • Être loué pour une période de 6, 9 ou 12 ans
  • Être loué non meublé
  • Être la résidence principale du locataire
  • Respecter un plafond de loyer

Par ailleurs, toutes les zones du territoire ne sont pas concernées. Il existe 5 zones en France :

  • La zone A bis (Paris et sa proche banlieue) est concernée.
  • La zone A (le reste de la banlieue parisienne) est concernée.
  • La zone B1 (grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants) est concernée.
  • La zone B2 (communes de 50 000 à 250 000 habitants) n’est plus concernée.
  • La zone C (le reste du territoire) n’est plus concernée.

Enfin, un plafond délimite le montant maximal de loyer pour la location du bien, en fonction de sa surface et de la zone dans laquelle il se situe. Ce plafond permet de faciliter l’accès à la location pour des ménages plus modestes.

Quels sont les avantages financiers permis par la loi Pinel ?

Nous l’avons dit, le taux de réduction accordé par la loi Pinel dépend directement de la durée de location du bien acquis.

  • Si la location est d’une durée de 6 ans, le taux de réduction fiscale sera de 12 %.
  • Si la location est d’une durée de 9 ans, le taux de réduction fiscale sera de 18 %.
  • Si la location est d’une durée de 12 ans, le taux de réduction fiscale sera de 21 %.

En pratique, le propriétaire du bien s’engage à louer le logement sur une période de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. S’il s’est engagé sur 6 ans, il est libre de prolonger ce délai deux fois. S’il s’est engagé pour 9 ans, il ne peut le prolonger qu’une fois. Aucun prolongement n’est possible pour une durée de location de 12 ans.

Bien évidemment, le locataire du bien n’est nullement contraint de s’engager sur une durée de location. S’il donne son congé avant l’échéance, le propriétaire se doit de relouer son bien le plus rapidement possible. Pour disposer d’une période de vacance du logement, il devra prouver à l’Administration fiscale qu’il recherche bien un locataire.

La réduction d’impôt est appliquée directement sur le montant imposé en fonction du prix du bien acquis. Ainsi, le propriétaire peut profiter d’une réduction de 12 %, de 18 % ou de 21 % du prix de revient de son bien étalée sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Le prix de revient correspond au prix d’achat du bien et aux frais de notaire.

Ainsi, si un contribuable investit 250 000 euros pour une durée de location de 6 ans, il profitera d’une défiscalisation de 12 % pendant 6 ans.

250 000 euros x 12 % = 30 000 euros de réduction d’impôt totale

Soit 30 000 euros / 6 ans = 5 000 euros par an

Quelles démarches effectuer pour bénéficier de la loi Pinel ?

Il faut savoir que l’avantage fiscal permis par la loi Pinel prend effet à la date d’achèvement des travaux. En effet, la réduction s’applique sur les impôts de l’année de la date d’achèvement du bien.

Le bien doit être mis en location dans la limite de 12 mois après l’achèvement du bien ou son acquisition. Le propriétaire s’engage pour une durée de location qui prend effet au premier jour de la première mise en location du bien.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu, le propriétaire doit remplir le formulaire 2044-EB et le joindre à sa déclaration d’impôts. Il doit y indiquer plusieurs informations concernant le bien : adresse, identité, date d’achèvement ou d’acquisition, surface, date de première mise en location, montant du loyer et montant de réduction des impôts. En parallèle, il doit y joindre le bail de location et le titre de propriété.

Si le bien doit être revendu avant la date de location engagée, l’avantage fiscal est supprimé et la réduction d’impôt dont le propriétaire a bénéficié jusque-là doit être réintégrée dans la déclaration de l’année en cours.

Une fois la durée d’engagement de location terminée, le propriétaire peut continuer à louer le bien sans contrainte et sous le régime du droit commun.

Enfin, il est à noter qu’un contribuable peut investir dans deux logements par an dans le cadre de la loi Pinel, à condition de ne pas dépasser un plafond de 300 000 euros.

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