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Comprendre le mécanisme de déficit foncier. Quelle place dans sa stratégie de défiscalisation ?

Comprendre le mécanisme de déficit foncier. Quelle place dans sa stratégie de défiscalisation ?

Le mécanisme de déficit foncier est un moyen légal de réduire ses impôts pour tout propriétaire d’un bien immobilier en location qui ne s’inscrirait pas dans un dispositif de défiscalisation. Toutefois, plusieurs conditions doivent être remplies, notamment le fait d’afficher des revenus de loyers inférieurs aux montants des charges. Découvrez le principe de ce mécanisme et sa place dans une stratégie de défiscalisation.

En quoi consiste le mécanisme de déficit foncier ?

Il est possible d’acquérir un bien immobilier et de le mettre en location sans s’inscrire dans un dispositif de défiscalisation, mais de réduire tout de même ses impôts. C’est le principe du déficit foncier. Mais en quoi consiste-t-il ?

Le déficit foncier se crée lorsqu’un particulier loue son bien immobilier à un montant inférieur à celui des charges liées au bien. En clair, un déficit se forme puisque le coût des charges est plus important que celui des revenus générés par le loyer. Le déficit occasionné peut être déduit des impôts sur le revenu du propriétaire, dans la limite plafonnée de 10 700 euros par an, et l’excédent de ce déficit peut être reporté sur une période de 10 années consécutives après l’imputation du déficit.

En revanche, le bien doit rester en location pendant une période de 3 ans et s’inscrire dans le cadre du déficit foncier par cette différence entre le montant du loyer et des charges. Ainsi, si le propriétaire souhaite vendre son bien, il est obligé d’attendre trois ans (le 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit), sans quoi les avantages fiscaux occasionnés peuvent être annulés.

Ainsi, le mécanisme de déficit foncier peut permettre à un contribuable de réduire le montant de ses impôts sur le revenu. En outre, il est à noter que ce dispositif a pour avantage de ne pas être soumis au plafonnement des niches fiscales.

Le calcul du déficit foncier

Le calcul du déficit foncier se fait en trois étapes :

  • Étape 1 : le calcul du montant total de revenus immobiliers bruts, du montant total des intérêts d’emprunt et du montant total des autres charges.
  • Étape 2 : le calcul du déficit lié aux charges financières. Il faut déduire des revenus fonciers le montant des charges financières (loyers – charges financières = résultat du déficit).
    • Si le résultat est négatif, ce déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
    • S’il est positif, il convient d’effectuer l’étape 3.
  • Étape 3 : le calcul du déficit lié aux autres charges (avec un plafond de 10 700 euros).
    • Si le résultat de l’étape 2 est positif, il faut déduire du résultat le coût des charges non financières. Si ce nouveau résultat reste positif, le déficit foncier est inexistant.
    • Si le résultat de l’étape 2 est négatif, le déficit peut être déduit des revenus globaux dans la limite de 10 700 euros par an. L’excédent ne sera déduit que sur les revenus des 10 années suivantes.

Les charges déductibles et les avantages du dispositif en termes de défiscalisation

Trois catégories de charges peuvent être comptabilisées.

  • Les charges financières (liées aux intérêts et aux frais du crédit) : le propriétaire peut inclure les intérêts et les frais annexes relatifs au crédit souscrit pour l’achat du bien immobilier ou pour les travaux de remise en état ou d’embellissement.
  • Les charges liées à l’exploitation du bien : le propriétaire peut inclure les charges liées à la taxe foncière, aux assurances, les charges de copropriété ou de syndic, les frais de concierge et de gardiennage ainsi que les frais de gestion du bien par une agence immobilière.
  • Les charges liées aux travaux : tous les travaux réalisés pour remettre le bien en état ou pour l’équiper en vue de sa location peuvent être inclus. C’est généralement cette catégorie qui permet de générer le déficit foncier, puisqu’il est le plus important et qu’il n’est pas plafonné. À noter que les dépenses pour travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas concernées.

Si tout contribuable peut bénéficier du déficit foncier, il faut savoir que plus la tranche marginale d’imposition (TMI) du contribuable est élevée, plus l’avantage fiscal est intéressant.

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