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Comprendre la loi Malraux : quelle défiscalisation attendre de ce dispositif ?

Comprendre la loi Malraux : quelle défiscalisation attendre de ce dispositif ?

Créée pour préserver et restaurer le patrimoine immobilier ancien des centres-ville, la loi Malraux est un dispositif qui permet au contribuable investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt intéressante. Pour ce faire, il doit acquérir un bien vétuste situé dans une zone éligible et le réhabiliter intégralement en vue de sa location. Découvrez les caractéristiques et les conditions de la loi Malraux ainsi que la défiscalisation à en attendre.

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

Créée le 4 août 1962, la loi Malraux est un dispositif d’investissement qui permet d’obtenir des avantages fiscaux, c’est-à-dire une réduction de ses impôts par l’acquisition d’un bien immobilier à rénover au sein de zones définies du territoire français. À l’origine, cette loi était destinée à encourager et favoriser la restauration de biens immobiliers vétustes situés dans des quartiers anciens afin de préserver le patrimoine français et de redynamiser ces secteurs en difficulté. Toutefois, ce dispositif a évolué au fil des années vers un procédé de défiscalisation avantageux pour les contribuables soucieux de réduire leurs impôts.

En effet, l’investisseur, qui doit être fiscalement domicilié en France, doit acquérir un bien immobilier ancien et vétuste et le rénover afin de la réhabiliter entièrement. Toutefois, ce bien doit être localisé dans une zone précise, qui correspond le plus souvent aux centres historiques. Ce bien doit en outre être destiné à la location, comme dans le cadre de la loi Pinel.

Si en théorie la loi Malraux s’adresse à tous, il faut savoir qu’en réalité seuls les contribuables aisés et fortement imposés sont concernés, car l’investisseur doit être en mesure de dépenser d’importantes sommes pour réhabiliter l’immeuble acquis.

Quelles sont les conditions d’obtention du dispositif Malraux ?

Pour bénéficier des avantages de la loi Malraux, il est important de respecter les conditions d’éligibilité établies.

  • Le bien immobilier doit se situer dans une zone éligible au dispositif Malraux.
  • La rénovation du bien doit être totale, c’est-à-dire inclure l’ensemble de l’immeuble.
  • Le bien doit être restauré en vue de sa mise en location.
  • Les travaux doivent être réalisés en moins de trois ans et validés par un architecte des Bâtiments de France. Une année de délais supplémentaire peut être accordée en cas de fouilles archéologiques.
  • Le bien, une fois réhabilité, doit être loué dans un délai maximal de 12 mois après achèvement des travaux et pour une durée minimale de 9 ans.
  • Le bien doit être loué nu, c’est-à-dire non meublé.
  • Le bien doit être la résidence principale du locataire.
  • Le locataire du bien ne peut être un membre de la famille du propriétaire investisseur, contrairement à ce que permet le dispositif Pinel.

Quelles sont les zones éligibles au dispositif Malraux ?

On distingue plusieurs dispositifs Malraux, ce qui s’explique par le fait que la loi ait évolué depuis sa création et que chaque régime est resté en vigueur pour les biens qu’il a concernés.

  • Le régime ancien de la loi Malraux concerne tous les projets instaurés avant l’année 2009, au sein de secteurs sauvegardés, de quartiers anciens dégradés et de ZPPAUP (Zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager).
  • En 2010, les ZPPAUP ont été remplacées par les AVAP (Aires de valorisation de l’architecture et du patrimoine).
  • En 2016, le zonage a été revu à nouveau pour créer les SPR (Sites patrimoniaux remarquables), qui regroupent les AVAP, les ZPPAUP et les secteurs sauvegardés.

Ainsi, le dernier dispositif Malraux, instauré le 9 juillet 2016, et en vigueur à ce jour, rend éligibles les projets suivants :

  • Le bien doit être situé dans un Site patrimonial remarquable et faire l’objet d’un PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur) ou d’un PVAP (Plan de valorisation de l’architecture), ou bien sa restauration doit être déclarée d’intérêt public.
  • Le bien doit être situé dans un quartier ancien vétuste et la restauration de l’immeuble doit être déclarée d’utilité publique.
  • Le bien doit être situé dans un quartier dégradé concentrant de nombreux logements vétustes et anciens et qui s’inscrit dans le NPNRU (Nouveau programme national de renouvellement urbain).

Quelle défiscalisation attendre de ce dispositif ?

La défiscalisation permise par la loi Malraux prend la forme d’une réduction d’impôt dont le montant est calculé à partir du coût des travaux effectués. Le calcul évolue selon la zone dans laquelle le bien est situé.

  • Dans un PVAP (Plan de valorisation de l’architecture), la réduction d’impôt est de 22 % du montant des travaux.
  • Dans un QAD (Quartier ancien dégradé) ou un NPNRU (Nouveau programme national de renouvellement urbain), la réduction d’impôt est de 30 % du montant des travaux.
  • Dans un PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur), la réduction d’impôt est de 30 % du montant des travaux.

En revanche, il est à noter que ces avantages fiscaux sont soumis à un plafond de dépenses pour travaux de 400 000 euros sur 4 années consécutives, c’est-à-dire 120 000 euros de réduction fiscale maximale. Enfin, la loi Malraux ne figure plus dans le plafonnement des niches fiscales depuis le 1er janvier 2013, ce qui est un avantage supplémentaire non négligeable.

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